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为赛道切换买单 阳光100再次卖子

发布时间:2019/04/15 17:28 | 来源 :中国网地产

中国网地产 易浠  暮春4月,依旧有些倒春寒,阳光100再度出售资产。4月14日晚间,阳光100发布公告称,4月13日,该公司持股55%的附属公司长佳国际有限公司作为卖方,与买方凯泽有限公司及目标公司卓星集团有限公司订立股权及债权收购协议。据此协议,买方将以43.97亿元的权益代价和约2.64亿元的贷款代价收购目标公司的全部已发行股本及债权。

对于此次交易,阳光100中国方面表示,出售目标公司的全部已发行股本及贷款有利于改善其经营性现金流,持续降低公司的财务风险。此外,出售事项带来的现金流入预计将达到约46.61亿元,其将改善该集团的财务状况。

中国网地产注意到,凯择有限公司为佳兆业附属公司,而阳光100出售目标公司卓星集团,其主要资产可开发作住宅用途。

阳光100忍痛卖子

阳光100出售资产,并非首次。

半个月的4月2日,阳光100就将重庆阳光100国际新城项目,以约13.3亿元“忍痛”出售,而它的接盘方则是融创。

4月2日,阳光100公告,公司与融创西南房地产开发集团、辽宁阳光100、洋浦华电及重庆阳光100房地产开发有限公司签署股权转让协议,融创西南房地产开发集团同意购买重庆阳光100的70%股权,总代价约13.34亿元。这其中包括权益部分3.7亿元,融创西南以现金形式支付,另外股东贷款部分9.64亿元。

该交易交割完成后,融创西南还要继续向重庆阳光100提供金额为2.92亿元的股东贷款。

截至目前,阳光100通过出售两项目已回笼资金约60亿元。对于这两次出售资产的原由,阳光100方面坦率回答,有利于改善其经营性现金流,持续降低公司的财务风险。出售事项能带来现金流,将改善该集团的财务状况。

而出售两个项目,最大的区别在于阳光100的受益程度。在重庆项目的交易中,阳光100预计获得除税前亏损约4.88亿元;在清远项目的交易中,阳光100料出售事项将录得除税前收益约人民币42亿元。

实际上,业内有一种说法是,优质资产就是相当于房企的“儿子”,而阳光100所出售的两个项目,不可谓不优质。

对于拟卖给佳兆业的资产,资料显示,交易卖方长佳国际有限公司分别由阳光100、联泰地产持有55%、45%股权,拥有本次交易中的标的公司卓星集团100%股权。卓星集团的主要资产为位于广州清远市清城区龙塘镇的物业开发项目,占地面积约为515.62亩,计容总建筑面积约为118.33万平方米,可开发作住宅用途。

而半个月前卖给融创的资产,公告显示,目标公司的主要资产为位于重庆市南岸区的两个物业开发项目:其一是可开发成集住宅、商业、商场为一体的重庆阳光100国际新城项目,其二是慈云寺老街项目。两个项目总用地面积约56.56万平方米,项目计容建筑面积约118.8万平方米,其中已开发计容建筑面积约67万平方米,未开发计容建筑面积约51.73万平方米。

为切换赛道买单

曾经被称之为“小而美”的阳光100,到底是为何,又是怎么走上“卖子”之路呢?

阳光100创建于1999年,其前身广西万通企业由易小迪在1992年创办。公司于2014年3月13日在香港联交所主板挂牌上市。

正如阳光100公告中所提,出售资产是在阳光100在资金压力之下,又难以获得较大融资情况下的被动之举,是出具解决资金紧张的诉求。如若不是这样,阳光100也断不会,在短短半个月时间,两次卖掉优质资产。

年报数据显示,2018年,阳光100的负债总额518.43亿元,贷款和借款296.95亿元,流动负债由上年末247亿元升至280亿元,净负债率由231.6%升至261.6%。一年内应付账款39.59亿元,而手中现金及现金等价物仅有25.88亿元,现金目前不能覆盖其短期内的到期债务。

与之形成反差的是,阳光100丰富的土地储备。截至2018年末,阳光100总土地储备面积为1502万平方米,权益面积约为1017万平米,总货值约为2000亿元,远远高于同等规模房企。

既然手握大量土地,但为何没能转换为现金流呢?时间回溯,从2015年起,阳光100从传统住宅开发的赛道,切换至街区综合体、服务式公寓和特色小镇的赛道。但是,众所周知的是,商业地产对运营水平要求高,且资金回报周期长;服务式公寓盈利点远远比不上住宅市场;再加上,受2016年以来的楼市调控从严、融资渠道受限等大环境的影响。

如此背景下,大量资金沉淀其中,“阳光100错失以高周转,推动企业规模扩张的机会,而导致其在行业内掉队”,柏文喜告诉中国网地产。

以曾经轰动一时,与李亚鹏相关的丽江雪山艺术小镇为例。阳光100接手该项目后,据阳光100年报显示,2015年接手第一年,该项目销售金额为6800万元,2016年为1600万元,2017年为8100万元,2018年上半年销售金额只有200万元。

这就意味着,如果要持续改善财务状况,阳光100还会有更多资产出售,这从阳光100的业绩发布会上也可以佐证。3月28日,在阳光100的业绩发布会上,管理层表示,2019年公司将进行优质土地出售,来支持公司流动性缺口,且为公司未来2-3年的业务转型作资金补充。一部分土地会全部出售,一部分土地将保留部分的股权进行合作开发。

同时,预计土地出售的收入为几十亿至上百亿元。此外,在业绩会上,阳光100管理层表示,公司2019年的销售目标定为150亿元,公司预计今年将实现回款约140亿元,并且会用约13亿元进行土地购置。

对于未来的发展策略,阳光100公司管理层认为,房地产企业在主流住宅市场上的竞争将更加白热化,而非住宅市场却还没有形成强势品牌的垄断,针对细分市场的特色产品仍有更好、更长远的发展空间。近年来,阳光100坚定地由开发商向运营商转型,商业模式由开发利润向服务升值转变,服务性收入在不断上升,形成了喜马拉雅公寓、街区综合体与阿尔勒小镇三大主力产品。

不过,柏文喜却告诉中国网地产,在行业集中度不断提高的情况下,阳光100这种中小型房企需要实现成功转型,首先要以现金流为核心,来保证企业的正常运作,第二要走差异化之路来提升产品溢价能力,和企业持续获利能力,这样才能真正实现转型和突破目前的困境。

下一个出售的项目是哪个?如何在资金和土地之间,寻求舒适的生存界线?阳光100如何真正实现转型和突破困境?2019年的阳光100,在转型与突破的困境之中,显然需要有更多的助力!

(责任编辑:陶婷)
中国网地产

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